Pricing Transparency · Insider Guide

香港裝修報價完整解構
6 大「隱形漲價陷阱」

點解兩間公司同一個項目可以差 50%？Muse+ 創辦人 Kevin Leung 由 1,000+ 項目經驗解構

Kevin Leung
By Kevin Leung · Muse+ 設計總監
20+ 年實戰經驗 · 報價透明承諾 →

香港業主問 Kevin 最多嘅問題：「點解兩間公司同樣 200 呎、similar scope，報價可以差 50%？」

答案唔係「邊間平、邊間貴」咁簡單。係因為香港裝修業界普遍採用 6 大「隱形漲價陷阱」，令業主睇 quote 嘅時候誤以為平、簽完之後不斷 add-on，最終 effective price 反而最貴。今篇深度文章，Kevin 會將 1,000+ 項目經驗結晶，毫不保留咁話你知：

1 Lump-Sum 黑箱報價

最 dangerous 嘅報價 format。一張紙寫「全屋翻新 HK$30 萬」，背後完全冇 break down 物料、工序、時數。

❌ Lump-sum 黑箱「全屋裝修 HK$300,000，包水電、油漆、廚櫃」
✓ Line-item BOM「主臥 wardrobe – 14 ft length × 8 ft height, MDF + 2K lacquer, 6 drawers + 4 doors, Blum soft-close hardware – HK$48,000」
  • 業主損失：無法 compare 兩間公司、無法 scope down、無法 challenge 個別 item 嘅 unit price
  • 公司可以：藏 30-50% 利潤喺 unspecified 嘅 item、後期透過 change order 不斷 add-on
✓ 防範方法：永遠 insist line-item BOM。如果裝修公司拒絕，walk away — 99% 嘅 case 係佢哋唔想你知 inside。

2 Material Grade 模糊不清

第二常見陷阱：報「solid wood wardrobe」但唔講係 oak / pine / MDF veneer。三者差價可以 3-5 倍。

  • 常見模糊用詞：「solid wood」、「premium tile」、「imported fixture」、「top brand」 — 全部冇 specific brand model
  • 合理 BOM 應該寫：「American White Oak, 18mm solid plywood, 2K lacquer finish, Blum Tandembox soft-close drawers, Hettich Sensys hinge」
❌ 模糊「廚櫃 — solid wood 訂造，包 soft-close — HK$28,000」
✓ 清晰「廚櫃 — 18mm Birch ply carcass + 4mm oak veneer + 2K matte lacquer (RAL 9010), 22 LFM 上下櫃 with Blum BLUMOTION 5-drawer system, Hettich Sensys hinge × 18 — HK$95,000」
✓ 防範方法：BOM 每個 item 都要列 (a) material grade；(b) hardware brand + model；(c) finish；(d) dimension。少咗任何一項，要求 supplement。

3 Unit Price 假數

裝修公司報 line-item 嘅時候，可能將 per-sq.ft. unit price 報低、然後將 quantity 報高，最終 line total 仍然 inflate 30%。

  • 例子：「客廳地板 — 200 sq.ft. × HK$50/sq.ft. = HK$10,000」。但實際 area 只有 130 sq.ft.，inflate 54%
  • 另一招：unit price 包「supply only」，但施工 fee 另計（hidden in another line）
✓ 防範方法：(1) 拎 floor plan 自己量度每個 area；(2) Ask "Is this all-inclusive or supply-only?" for every line；(3) 對 industry standard rate 有 reference — 例如 wood floor laminate HK$50-90/sq.ft. supply+install、雲石 HK$300-1,500/sq.ft. 視乎 grade。

4 Change Order 暴利

最 painful 陷阱。施工期間業主想 add / change item，公司用 inflated unit price + 高 mark-up（30-50%）報新 quote。業主 already 開咗工，冇得 walk away，被迫接受。

  • 常見 inflate：原本 quote 內 wardrobe HK$48k，新加 1 個 5×8 ft wardrobe，公司 quote HK$45k（理論上 prorate 應該係 HK$32k）
  • 原因：公司知道你 stuck — 唔做嘅話現場 incomplete、業主已經畀 60% 訂金
✓ 防範方法：(1) Contract 寫明 change order mark-up cap (例如 max 20%)； (2) Lock 大部分 decision 喺 design phase；(3) Ask for written quote + sign-off before any change starts；(4) Muse+ standard：change order 採用 design phase 同樣 unit price + 20% mark-up cap，contract 條款列明。

5 付款 Schedule 陷阱

香港 industry standard 付款 schedule：30% 訂金 + 30% 中期 + 30% 完工 + 10% 保養。但好多公司會 inflate front-loaded payment，例如 50% 訂金 + 30% 中期 + 20% 完工。

  • 業主損失：80% 已經畀曬，但施工只 done 60%，公司 incentive cut corner
  • 另一陷阱：「最後 5% 保養期 sum」設定為 1 個月（太短），業主未發現 defect 已經 release
✓ 防範方法：堅持 30/30/30/10 split。Retention sum (5-10%) hold 至少 6 個月。Muse+ standard：30% 訂金 / 30% 中期 / 30% 完工 / 10% retention hold 6 個月。

6 保養期條款 細字

表面：「3 年保養」聽起嚟好慷慨。實際讀條款：(a) 排除 normal wear and tear；(b) 排除 water damage；(c) 排除 用家自行使用造成嘅問題；(d) 排除 third-party 維修人員介入過嘅地方 → 最終 cover 嘅範圍可能只有 wiring + 結構 wall，其他全部 exclude。

  • 業主損失：保養期內出問題，公司用條款 exclude 唔修
  • 典型 exclude：地板 expansion gap、廚櫃 hinge loose、塗漆裂紋、玻璃移門 misalignment
✓ 防範方法：(1) Read 保養條款 detail；(2) Ask: "Does this cover hinge loosening?", "Does this cover paint cracks?", "Does this cover sliding door misalignment?"；(3) Muse+ standard：3 年 workmanship 保養 — cover 水電、訂造櫃、wiring、tile、地板、油漆，唯一 exclude 係 normal wear & user damage（fair）。

Muse+ 嘅報價方法

Kevin 由創立 Muse Interiors 嘅 day 1 就 commit：報價要透明、可比、可挑戰。以下係我哋嘅 standard practice：

BOM 格式每個 line item 列 material grade / hardware brand / dimension / finish。30-50 個 line items per project (depending on scope)
Per sq.ft. rate絕對唔用 "per sq.ft." 報價 — 因為呢個 format 鼓勵 hidden add-on。Always line-item。
Change order policyMark-up cap 20% (contract 列明)。Required: written quote + sign-off before work starts. Same unit price as design phase.
付款 schedule30% 訂金 → 30% 中期 (water-electric done) → 30% 完工 → 10% retention hold 6 個月
保養條款3 年 workmanship 保養 covering：水電、訂造櫃、wiring、tile、地板、油漆。Exclude: normal wear, user damage (industry standard)
報價有效期30 日内 honor 原 quote。30 日後 material price 變動會 transparent reflect (上落 ±）
BOM 比較歡迎業主拎住我哋 BOM 比 other quote。我哋會 line-by-line 解釋 unit price difference，幫你 understand 點解我哋 quote $X 而 other quote $Y

香港裝修預算 reference range

以下係 Muse+ 嘅 typical project budget range（all-inclusive，包 design + material + labor + 3 年保養）。實際 quote 視乎你嘅 scope、material grade、custom item 數量。

單位類型面積Standard 裝修Mid-tier 裝修Luxury 裝修
公屋細單位200-300 呎HK$8-15 萬HK$15-22 萬HK$22-35 萬
居屋 / 公屋 大單位300-500 呎HK$15-25 萬HK$25-40 萬HK$40-60 萬
私樓細單位400-700 呎HK$28-45 萬HK$45-75 萬HK$75-120 萬
私樓中型單位700-1,200 呎HK$50-90 萬HK$90-160 萬HK$160-280 萬
豪宅 / 大單位1,200-2,500 呎HK$120-220 萬HK$220-400 萬HK$400-700 萬
村屋 / 獨立屋1,500-3,000 呎HK$200-400 萬HK$400-700 萬HK$700 萬以上

⚠️ 以上為 reference range。實際 budget 視乎 scope、material grade、layout 改動、smart home tier 而定。Muse+ 嘅 BOM 報價會 line-by-line 透明列明，你 review 完先決定下一步。

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FAQ

點解兩間裝修公司同一個項目可以差 50%？

3 個原因：(1) Material grade 唔同 — A 公司報 entry-level wood、B 報 premium oak；(2) Lump-sum 黑箱 — A 報 HK$30 萬 lump sum、B 報 line-item HK$45 萬，但 A 後續會有大量 change order，最終總價可能仲貴；(3) Scope 唔同 — A 漏咗 demolition / wiring / waste removal，B 全包。
永遠對比 line-item BOM，唔好對比 total number。

咩係 line-item BOM 報價？同 lump-sum 有咩分別？

BOM = Bill of Materials。Line-item BOM 報價將每個 work item 拆成獨立 line，例如「主臥訂造 wardrobe — solid wood frame + lacquer finish + push-to-open mechanism — HK$48,000」。Lump-sum 則只有「全屋裝修 HK$30 萬」，黑箱完全唔知 inside。
Line-item BOM 嘅好處：(1) 你知每樣嘢價錢；(2) 容易 compare 兩間公司；(3) 想 scope down 容易；(4) Change order 計算清晰。

裝修公司報「HK$300/sq.ft.」係咪即係安全？

絕對唔安全。HK$300/sq.ft. 只係 base rate，可能淨係包 wall paint + cement work + 基本水電。所有「value-add」item — 訂造家具、廚浴 fixtures、appliance、smart home、storage、wallpaper — 全部會係 add-on，最終可能比原 quote 高 60-150%。
建議：永遠 ask line-item BOM，唔接受 per-sq.ft. quote。

Change order 點計算？我可以 negotiate 嗎？

Change order = 施工期間業主新增 / 修改 嘅 item。香港 industry standard：(a) Material 改 grade 按差價 +/-；(b) New item 按 fresh quote（mark-up 通常 20-40%）；(c) Demolition / wiring / waiting time 額外 charge。
Negotiate tip：(1) Lock 大部分 decision 喺 design phase，避免施工期 change；(2) Insist mark-up cap (例如 max 25%) 寫入 contract；(3) 拒絕「未量產 + 黑箱」嘅 change order。
Muse+ change order policy：mark-up cap 20%、必須 written quote + sign-off 先做。

咩係 retention sum？要 hold 幾多？

Retention sum = 業主完工後 hold 嘅 % 尾數，用以保證 defect fix。Industry standard：5-10% 嘅 contract value，hold 6 個月 - 1 年。
Muse+ standard：hold 5% × 6 個月。
建議：(1) Hold 太少 (0-3%) — 業主 leverage 弱；(2) Hold 太多 (15%+) — 公司 cash flow 緊張、容易 cut corner。
5-10% × 6-12 月 係 sweet spot。

裝修公司報價有效期一般幾耐？過期會點？

Industry standard 30-90 日。原因：material price (尤其雲石、imported wood、premium hardware) 經常有 fluctuation。
過期後：(a) 重新 quote (公司或會 re-evaluate scope)；(b) Honor 原 unit price 但 material cost 按 market adjustment；(c) Refuse to honor。
Muse+ standard：30 日內 honor 原 quote；30 日後 material price 變動 (上落 ±) 會 transparent reflect。

裝修公司會唔會 transparent 講出佢哋嘅 profit margin？

業界主流：唔會。Industry markup 一般係 25-40% (cover labour + overhead + profit)。但好多公司唔願 disclose 因為怕 業主 push back。
Muse+ 嘅 approach：唔會主動 disclose specific markup %（因為 confidential business info），但會公開（1）我哋嘅 BOM unit price 同 industry rate range；（2）我哋 material 嘅 brand / grade / source；（3）施工 quality standard。
業主可以 verify：拎我哋 BOM 對比 2-3 間其他 quote，line-by-line compare unit price。

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