居屋裝修規劃｜新居屋、二手居屋工程清單及收樓

Q: 居屋可以改開放式廚房嗎？

要先查閱單位批准圖則，確認廚房牆或門是否屬結構或耐火構造。若工程涉及結構、耐火構造或逃生途徑，須按屋宇署要求委任合資格建築專業人士並取得所需批准；亦要核對公契及管理處要求。

Q: 居屋裝修需要向管理處申請嗎？

一般應先向管理處查詢裝修申請、按金、施工時間、搬運及噪音安排。金額及程序按個別屋苑公契和管理處規定，簽約前應取得書面資料。

成功抽中居屋，準備迎接新居入伙？新居屋大多以「清水樓」形式交樓，即只有基本批盪，沒有地板、廚櫃及浴室潔具。要將清水房變成理想家居，裝修規劃至關重要。Muse+ 為你準備了這份詳盡的居屋裝修指南，涵蓋由收樓驗樓到入伙的每一個環節。

居屋計劃自1978年推行。實際裝修自由度要視乎批准圖則、公契、管理處規定及工程性質，不能只因為單位屬居屋就假設所有間隔都可以改動。以下會由屋況、工程範圍及預算逐項拆解。

1. 居屋 vs 公屋裝修分別

雖然居屋和公屋同屬資助房屋，但兩者在面積、間隔、用料標準及裝修自由度上有顯著分別。了解這些差異，有助你更準確地規劃裝修預算及方案。

比較項目	居屋 (HOS)	公屋 (PRH)
面積範圍	約280-500呎（實用面積）	約150-420呎（編配面積）
間隔	1-3房，大部分設有獨立客飯廳	開放式至2-3房，細單位多無獨立房間
交樓標準	清水房：基本批盪、水泥地台、鋁窗、電箱、水喉接駁位	基本裝修：配備基本廚房設備、潔具及簡單批盪
用料標準	業主自選，無限制	受房署規定約束，部分物料有指定品牌及規格
開放式廚房	可合法入則申請改建（需聘請AP向屋宇署申請）	先按租約、圖則及屋邨辦事處要求確認
間隔改動	非主力牆可合法改動，需入則申請	嚴格限制，大部分間隔牆屬甲類裝置不可改動
退租還原	不需要（業主身份，物業屬自己）	需要（退租時須還原至入伙狀態）
裝修審批	向大廈管理處申請即可	部分工程需向屋邨辦事處書面申請
報價方法	按屋況、保留項目及工程數量逐項列明	按房署裝置、可改動範圍及工程數量逐項列明

簡言之，居屋業主在裝修上享有更大自由度，值得投入更多預算打造理想居所。想了解更多公屋裝修資訊，可參考我們的公屋裝修全攻略。

2. 白居二 vs 一手居屋裝修

「白居二」（白表居屋第二市場計劃）和一手新居屋在裝修上有截然不同的考量。選擇不同類型的居屋，裝修預算和工程範圍也大相徑庭。

一手新居屋裝修

一手新居屋以全新清水房交樓，所有基本設施（電箱、水喉、鋁窗）均為新安裝，狀態良好。裝修的重點在於「由零開始建設」：

優勢： 不需清拆舊裝修、水電系統全新、牆身批盪平整、窗戶完好。
挑戰： 清水房什麼都沒有，需要從地板、廚櫃到潔具全部新造。
預算重點： 主要花費在泥水鋪磚、木工訂造傢俬及廚廁設備上。
報價方法：先核對交樓配置、保留項目、必要工程、訂造與另購，再按數量和規格逐項報價。

白居二（二手居屋）裝修

白居二單位可能有10-40年樓齡，原有裝修狀態各異。裝修重點在於「先拆後建」：

優勢： 部分舊裝修（如間隔牆、喉管位置）可保留重用，減少工序。
挑戰： 可能存在隱蔽問題（如牆身滲水、喉管老化、電線殘舊），需要額外預算處理。
預算重點： 除了基本裝修外，往往需要額外支出在清拆舊裝修、重鋪水電、防水重做等項目。
報價方法：二手單位先檢查清拆、老化水電、防水與可保留裝置，未檢查前不套固定總價。

白居二裝修注意： 購入白居二前，建議先安排驗樓師檢查單位狀況。特別留意：牆身有否滲水痕跡、浴室地台防水層是否仍有效、電箱容量是否足夠現代家電需求、食水及排水喉管有否鏽蝕。這些隱蔽問題如在裝修中途才發現，會大幅推高預算。詳情可參考消委會的相關指引。

3. 居屋裝修預算：新樓同二手樓分開核對

新居屋交樓配置、二手居屋樓齡與原有裝修不同，面積相同都可能有完全不同工程。正式報價前先分三層：

01 · 現況

交樓配置與保留項目

核對地台、門窗、廚櫃、潔具、喉電、冷氣及可保留裝置，避免將不用重做的項目重複計價。

02 · 工程

必要項目按量報價

將清拆、保護、水電、泥水、防水、油漆與修補分開，列明數量、做法、物料及除外項目。

03 · 選配

訂造與另購獨立列明

每件櫃、床、家電、燈具、窗簾及五金分開計，方便比較及按預算取捨。

報價方式：正式報價會按單位文件、現場尺寸同工程清單逐項列明。查看裝修預算及報價中心 →

5. 居屋驗樓完整指南

收到鎖匙後，第一步並非立即開始裝修，而是驗樓！新居屋的執修期一般為收樓後6個月，在此期間發現的問題可要求發展商免費修復。

如有需要，可先向驗樓服務提供者索取工作範圍、收費及報告內容。以下是詳細的驗樓清單：

牆身檢查

用空鼓錘敲擊全屋牆身，檢查是否有空心磚（空鼓）
以長尺檢查牆面平整度，偏差不應超過3mm
查看牆角是否垂直（用角尺檢測）
留意批盪有否裂縫、起泡或剝落
檢查牆身有否水漬、發霉或滲水痕跡

地台檢查

全屋地台水平度檢測（用水平儀，偏差不應超過5mm）
浴室地台是否有適當去水坡度（向去水口傾斜）
地台有否裂縫或空鼓
廚房及浴室地台防水層是否完好
地台面是否粗糙不平影響日後鋪磚

窗戶檢查

所有窗戶開關是否順暢，有否卡住
窗框四周密封膠是否完整，有否脫落或裂開
窗鉸及鎖掣是否穩固
玻璃有否花痕、裂紋或氣泡
趟窗路軌是否暢順
窗框與牆身之間有否縫隙（打風會滲水）

水喉檢查

開啟所有水龍頭，檢查出水量及水壓是否正常
冷熱水接駁是否正確
浴室防水測試須按選用系統、項目要求及專業施工方案進行，測試前亦要協調管理處及受影響單位
廚房及浴室去水是否暢順（倒水觀察去水速度）
水喉接駁位有否漏水
座廁沖水是否正常

電力檢查

電箱內所有掣制是否正常運作
逐一測試每個插座是否有電（用驗電筆）
燈位接線是否正確
門鐘及對講機是否正常
電箱標籤是否清晰（標明每個掣制控制的區域）
接地線路是否完整

驗樓時記得拍照記錄每一個問題，並在牆上用可移除貼紙標記位置。將所有問題整理成清單後，在執修期內提交給管理處跟進。

6. 居屋裝修排程點樣訂

正式工期要完成圖則、現場檢查、工程清單、物料確認及所需批准後，先按項目依賴關係寫入合約。以下係排程次序，並非固定週數：

文件及現況：核對指定單位圖則、交樓配置、管理規則、申請、保護同搬運安排。
設計及落單：確認施工圖、物料、設備、訂造尺寸、樣板、交貨期及替代安排。
清拆及隱蔽工程：按獲批範圍施工，水電、防水及接駁完成後保留相片、測試同驗收紀錄。
飾面及訂造安裝：工序要配合乾燥、覆尺、供應商交貨、升降機及現場存放安排。
設備測試及交付：逐項測試、執修、清潔、文件交收及業主驗收。

合約應列明開工先決條件、主要里程碑、物料到貨責任、改單程序、合理延長工期情況、驗收及付款觸發條件。

7. 居屋裝修指引及常見伏位

雖然居屋是買入的物業，裝修自由度比公屋高，但仍需遵守《建築物條例》及大廈公契：

居屋可以改建「開放式廚房」嗎？

這是最多居屋業主關心的問題。答案是：視乎情況，且必須合法入則。

先查閱單位批准圖則，確認廚房牆或門是否屬結構或耐火構造。按屋宇署指引，若工程涉及結構、耐火構造或逃生途徑，須委任所需建築專業人士並取得批准及同意後才施工；亦要核對公契及管理處要求。費用和時間按個案而定，不應用固定數字估算。

8. 居屋特有限制

居屋業主雖然享有較高裝修自由度，但以下限制必須留意：

主力牆不可拆除

主力牆承擔整棟大廈的結構重量，拆除會危及大廈安全。居屋的主力牆通常較公屋厚（約200-300mm），可以敲牆聽聲分辨（實心沉厚聲為主力牆）。如不確定，應聘請結構工程師確認。

外牆不能改動

大廈外牆屬公用部分，業主不能在外牆開孔、加建簷篷或改變顏色。冷氣機室外機只能安裝在大廈預留的指定位置。在外牆安裝任何固定物（如晾衣架）需先獲管理處批准。

大廈管理處審批要求

大部分居屋大廈要求業主在開始裝修前提交以下文件：

裝修申請表（列明工程項目及預計工期）
裝修公司的商業登記副本
第三者責任保險證明
裝修按金金額、付款、扣款及退還條件，以管理處最新書面文件及收據為準
施工及高噪音時段、假日限制、搬運和升降機安排，以管理處最新裝修守則為準

排水系統限制

居屋的主排水管及污水管屬大廈公用設施，不可移動。如想改動廚房或浴室位置（如搬遷浴缸位置），需確保新位置的排水可以接駁到原有去水口。大幅改動排水走向可能需要向屋宇署申請。

電力及煤氣

加裝大功率電器或改動配電裝置前，應由註冊電業承辦商核對現有供電、負荷、保護裝置及所需文件，再安排合資格人員施工。

噪音及施工時間

施工、鑽牆、打拆、搬運、升降機同假日安排以該屋苑管理處最新裝修守則為準。開工前取得書面版本，並將限制交畀承辦商排程。

房委會居屋專頁 → 屋宇署 → 機電工程署 → 消費者委員會 →

9. 熱門居屋室內設計風格

日式簡約 (Japandi)： 結合和風與北歐風，大量使用淺木色、大地色系及自然材質，營造溫馨舒適的氛圍。非常適合香港狹小的居住環境。以簡潔線條及隱藏式收納為特點，減少視覺雜亂感。
現代簡約 (Modern Minimalist)： 以黑、白、灰為主調，線條俐落，隱藏式收納設計，令空間感覺更寬敞乾淨。適合追求「少即是多」生活態度的業主。
輕奢風 (Light Luxury)： 在簡約基礎加入金屬、石紋或特色玻璃。小單位宜控制物料種類，將重點集中在燈光、櫃門或一幅主牆。
奶油色系： 以奶白、米杏和淺木色作主調，再用圓角櫃門、弧形鏡或布藝減低硬朗感；選色仍要配合採光和實際物料樣板。

瀏覽我們的作品案例了解更多設計靈感。

10. 居屋2025五個屋苑一覽

以下伙數、面積及預計關鍵日期按房委會居屋2025一般資料整理。關鍵日期不等同個別買家的實際收樓日。

屋苑名稱	地區	期數	單位數目	面積範圍 (呎)	預計關鍵日期
啟陽苑	啟德	居屋2025	1,090伙	281–490	2028年10月31日
影輝苑	將軍澳	居屋2025	1,408伙	283–560	2028年12月31日
匯熙苑	元朗錦田	居屋2025	820伙	281–449	2027年8月31日
朗風苑	元朗屏山	居屋2025	1,730伙	294–507	2028年8月31日
裕豐苑	東涌	居屋2025	1,878伙	281–499	2027年9月30日