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居屋按揭全攻略 2026｜一手與第二市場、綠表白表分別

居屋按揭唔可以只用「30 年保證期」一個說法概括。一手市場同居屋第二市場的安排不同，實際貸款額、年期、利率及供款能力審查亦由參與銀行按個案批核。以下先整理房委會公布的制度框架，申請前仍要以正式文件及銀行批核為準。

先分清：一手市場與第二市場

房委會會向參與按揭的銀行或財務機構提供按揭貸款保證，但「保證」並不等於買家自動獲批。銀行仍會審查入息、信貸紀錄、供款能力、物業狀況及其他條件。

• 一手居屋／綠置居：由 2024 年 1 月 1 日起適用的新安排，最長保證期為 30 年；最高保證金額一般為綠表 95%、白表 90%，最長還款期為 30 年。
• 居屋／綠置居第二市場：由 2024 年 3 月 1 日起提取的新按揭貸款，最長保證期延長至 50 年；個別單位首次轉讓起首 40 年，最高保證金額一般為綠表 95%、白表 90%，第 40 年後至第 50 年一般為 80%；最長還款期為 30 年。

年期由個別單位首次轉讓日期起計，亦會受剩餘保證期、借款人年齡及銀行政策影響。購買租置計劃單位或已補價單位另有安排，不能直接套用以上比例。

房委會公布的主要按揭框架

下表只列制度上限，唔代表每宗申請都可以取得上限：

市場／階段	最高保證金額	最長還款期
一手居屋／綠置居	綠表 95%；白表 90%	30 年
第二市場：首次轉讓起首 40 年	綠表 95%；白表 90%	30 年
第二市場：第 40 年後至第 50 年	綠表／白表 80%	按剩餘保證期及銀行批核

供款試算點先可靠？

供款要用銀行當日確認的實際利率、貸款額及還款期計算。利率和回贈會變動，比較時應以銀行當日的書面試算為準，不應把短期優惠當成固定月供。最實際做法係要求兩至三間參與銀行就同一貸款額提供書面試算，再比較總利息、現金回贈及提早還款條款。

按揭申請流程

居屋按揭申請流程比私樓簡單，但仍有幾個關鍵步驟需要留意：

Step 1：揀樓（抽籤後）

收到房委會揀樓通知後，按指定日期、當期銷售安排及價單辦理揀樓。簽署文件、訂金金額及付款方式以該期揀樓通知和正式文件為準。

Step 2：選擇銀行及提交申請

揀樓後可向房委會公布的參與銀行查詢。文件清單由銀行按個案提供，可能包括身份、買賣、入息、稅務或業務資料；提交前應使用銀行最新書面清單。

Step 3：銀行批核

審批時間由銀行、文件是否齊備及個案複雜程度決定。銀行會審查入息、信貸紀錄及還款能力；房委會提供按揭保證並不代表批核成功率或完成時間獲保證。

Step 4：簽署正式買賣合約

按揭獲批後，你需要在指定日期內簽署正式買賣合約，並繳付餘下訂金（如有）。同時簽署按揭契據及相關法律文件。

Step 5：成交及收樓

成交、貸款發放及收匙安排按買賣文件、項目進度、律師通知和銀行批核處理。預計關鍵日期唔等同個別買家嘅實際收樓日。

常見問題 FAQ

Q1：自僱人士可以申請居屋按揭嗎？

可以提出申請。稅單、報稅表、財務報表、業務及銀行紀錄嘅期間和格式由銀行按個案要求，申請前應索取最新文件清單。

Q2：需要擔保人嗎？

是否需要擔保人、可接受的關係及文件要求由參與銀行按個案決定；不要在取得銀行確認前假設任何家庭成員都可以加入。

Q3：居屋按揭可以轉按嗎？

居屋按揭、重按或提高貸款額受轉讓限制及房屋署批准要求約束。先向房屋署及參與銀行確認單位狀況、是否已補價及所需批准，不應視為與私樓相同。

Q4：如果供唔起點算？

萬一遇到財務困難，應盡快主動聯絡貸款銀行，並按需要尋求獨立財務或法律意見。援助方案、追討程序及物業處置均按合約和個案處理；實際安排以貸款合約、銀行書面通知及適用房屋政策為準。

Q5：聯名買居屋，按揭點計？

聯名購買、借款人組合、入息計算及日後加名或除名，會受資格、買賣文件、按揭合約及房屋政策影響。簽約前應向房委會、銀行及律師逐項確認。

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