新居屋驗樓全攻略 2026 | 10大必驗項目及費用
為什麼新居屋一定要驗樓？
很多準業主以為新樓交付就一定沒問題，但事實並非如此。根據過往經驗，超過90%的新單位在驗樓時都會發現大大小小的問題。常見問題包括空心磚、批盪不平、去水不暢、門窗歪斜等。這些問題如果在收樓時不提出，日後便要自費維修，可能額外花費數千至數萬元。
房署一般會給予住戶7至14天的檢查期，在此期間提出的合理瑕疵，房署有責任免費修補。因此，驗樓是保障自身權益的關鍵一步。
10大必驗項目詳解
1. 空心磚及地台空鼓
這是最常見的問題。用驗樓錘輕敲牆身及地面，如發出空洞聲音，即表示磚塊與底層混凝土之間存在空隙。小面積空心一般可接受，但大面積空鼓（超過一個手掌大小）則必須要求修補，否則日後鋪磚後可能出現起拱甚至脫落。
檢查方法：使用驗樓錘或硬幣逐格敲擊牆身及地台，聽聲音分辨。
2. 滲水及漏水
浴室及廚房的防水是重中之重。驗樓時應進行蓄水測試：將浴室去水口堵住，放水至2-3cm深度，靜置24-48小時後檢查樓下天花有否滲水跡象。同時檢查窗邊、冷氣機位及天花有否水漬。
常見滲水位置：浴室地台、窗台底部、冷氣機位、天花管道位置。
3. 門窗檢查
逐一開關所有門窗，檢查以下項目：
- 開關是否順暢，有無卡住
- 門框是否垂直（用水平儀測量）
- 窗戶密合度是否良好
- 鉸鏈及門鎖是否正常運作
- 防水膠邊是否完整無破損
- 窗花（如有）是否牢固
4. 批盪及牆身平整度
用長直尺或2米靠尺檢查牆身平整度。根據房署標準，每2米內偏差不應超過5mm。批盪表面應光滑無裂紋，特別要留意牆角及天花與牆身交接處。
5. 電掣及電力系統
所有電掣及插座必須逐個測試：
- 帶備充電器或小型電器測試每個插座是否通電
- 測試所有燈掣開關是否正常
- 檢查配電箱（DB Box）內的漏電斷路器（RCCB）是否正常跳掣
- 門鐘是否正常運作
6. 去水速度
在所有去水位（浴室地台去水、洗手盆、廚房鋅盆、浴缸）同時放水，檢查去水速度是否正常。如果去水緩慢或出現倒灌現象，可能是管道安裝不當或有阻塞。
7. 地台斜度及水平
浴室地台應向去水口微微傾斜，以確保地面水能順利排走。用乒乓球或水平儀測試。地台整體應水平，客廳及房間如有明顯傾斜需要求修正。
8. 窗台防水
窗台是滲水的高危位置。檢查窗台是否有適當的排水坡度（向外傾斜）、防水膠是否完整、窗框與牆身之間有否縫隙。落雨天驗樓可以更有效地發現窗邊滲水問題。
9. 天花裂紋及水漬
仰頭仔細檢查天花板，留意有否裂紋、水漬、油漆剝落或不平整。特別注意管道經過的位置及天花與牆身的交接處。
10. 冷氣機位
檢查冷氣機位的去水管是否暢通、預留的電源是否正常、牆身開孔位置是否合適。如果冷氣機位設計不當，日後安裝冷氣時可能需要額外的改動費用。
驗樓工具清單
| 工具 | 用途 | 大約價格 |
|---|---|---|
| 驗樓錘 | 敲擊測空心磚 | $30-50 |
| 水平儀 | 檢查牆身及地台水平 | $50-100 |
| 電筆/測電器 | 測試插座通電 | $30-80 |
| 捲尺（5米） | 量度尺寸 | $20-40 |
| 手電筒 | 照明暗角 | $30-50 |
| 乒乓球 | 測試地台傾斜 | $10 |
| 有色膠紙 | 標記問題位置 | $15-20 |
| 筆記本+筆 | 記錄問題 | - |
聘請專業驗樓師
如果對驗樓沒有經驗或信心，建議聘請專業驗樓師。費用一般為：
| 服務類型 | 費用 | 包含內容 |
|---|---|---|
| 基本驗樓 | $2,000 - $2,500 | 全屋基本檢查 + 書面報告 |
| 標準驗樓 | $2,500 - $3,500 | 全屋詳細檢查 + 蓄水測試 + 詳細報告 |
| 高級驗樓 | $3,500 - $4,000 | 全屋詳細檢查 + 蓄水測試 + 紅外線檢測 + 專業報告 |
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選擇Muse+的居屋裝修服務，我們會在裝修前為你進行免費的基本單位狀況評估，確保在裝修開始前已掌握所有需要注意的問題。
驗樓後如何跟進？
- 整理問題清單：將所有發現的問題按嚴重程度分類，附上照片
- 填寫執修表格：在房署提供的表格上逐項列明問題
- 拍照存檔：所有問題都要拍照記錄，作為日後跟進的證據
- 限期內提交：必須在指定檢查期內提交，逾期可能不獲受理
- 覆檢確認：房署完成修補後，記得再次檢查確認問題已解決
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