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二手居屋裝修全攻略 2026｜補地價、驗樓、翻新費用一文睇清

近年二手居屋市場交投活躍，尤其係白居二（白表居屋第二市場計劃）推出後，不少首次置業人士選擇購入二手居屋上車。但二手居屋裝修同一手居屋有好大分別——舊喉管、舊電線、甚至石棉問題都需要額外處理。本文將由補地價計算講到翻新費用，幫你做好裝修規劃。

二手居屋 vs 一手居屋裝修：有咩分別？

好多業主以為二手居屋裝修同一手新居屋差唔多，但實際上兩者喺交樓標準、所需工序、費用同工期上都有明顯分別。

比較項目	一手新居屋	二手居屋
交樓標準	清水房，基本設施齊全	視乎上手業主裝修狀況，可能殘舊
額外工序	一般唔需要清拆	需清拆舊裝修、檢查喉管電線
費用差異	較低，直接裝修	較高，需額外清拆及翻新費
裝修時間	約 45-60 個工作天	約 60-90 個工作天
喉管狀況	全新喉管	可能需要全屋重鋪喉管
電力系統	符合最新標準	舊式電掣位可能不足，需重新拉線
防水層	新做防水層	需重新做防水測試及修補
石棉風險	無	1980年代前落成屋苑可能含石棉

💡 Muse+ 貼士

如果二手居屋樓齡超過 20 年，建議預算預留多20%-30%作為翻新及意料之外的維修費用。舊樓往往「打開先知」——牆身背後、地板底下可能隱藏唔少問題。

買二手居屋前必睇：補地價計算

購買二手居屋，補地價係一個繞不開的重要環節。以下係你需要了解嘅基本概念：

咩係補地價？

居屋係政府資助房屋，售價比市價低。如果要將居屋單位喺公開市場出售或出租，業主需要向房委會補回當初嘅折扣差額，即「補地價」。

補地價計算方法

補地價金額 = 單位現時估值 × 購入時的折扣率

例如：你嘅居屋當年以市價六折發售（即四折折扣），而單位現時估值為 $500 萬，咁補地價金額就係 $500萬 × 40% = $200萬。

白居二 vs 公開市場

如果你係透過白居二購入，即係喺居屋第二市場購買未補地價嘅二手居屋，你唔需要補地價，但轉售時亦受限制。如果想喺公開市場自由買賣，就必須補地價。

💡 重要提醒

補地價金額可以向房屋署申請評估。詳情可瀏覽香港房屋委員會官方網站，或致電房屋署熱線 2712 2712 查詢。

二手居屋驗樓重點

買入二手居屋後，裝修前嘅驗樓至關重要。以下係五大必驗項目：

1. 喉管老化

樓齡超過 15-20 年嘅居屋，鍍鋅鐵喉管容易生銹、堵塞甚至爆裂。建議請持牌水喉匠檢查，如有需要應全屋更換為銅喉或 PPR 喉管。更換全屋喉管費用約 $15,000-$30,000。

2. 石棉檢查

1980年代前落成嘅居屋（如沙田穗禾苑、葵涌寶蓋苑等）可能含有石棉物料，常見於天花批盪、隔火層及喉管保溫層。石棉纖維對呼吸系統有嚴重危害，裝修前必須委託認可化驗所進行石棉檢測。如驗出石棉，需由持牌承建商按環保署指引進行清除，費用約 $10,000-$50,000，視乎範圍。

3. 窗戶檢查

舊居屋窗戶可能出現密封膠老化、窗鉸鬆動、玻璃裂紋等問題。根據《建築物條例》，業主有責任定期檢查及維修窗戶。如需更換鋁窗，每隻窗約 $3,000-$8,000，視乎呎吋。

4. 防水層

浴室及廚房嘅防水層會隨年月老化。驗樓時可用蓄水測試檢查：喺浴室地面蓄水約 2cm 高，等 24-48 小時後檢查樓下天花有否滲水痕跡。如防水層失效，重做防水連鋪磚約 $15,000-$30,000。

5. 電線老化

舊居屋嘅電力系統可能只有 30A 總掣，電掣位亦嚴重不足。現代家庭電器多，建議升級至 60A 總掣，並重新拉線增加插座。全屋電力升級費用約 $15,000-$30,000。

裝修費用參考

以下係 2026 年二手居屋全屋翻新嘅費用參考（包括清拆舊裝修、重鋪喉管電線、泥水油漆及基本訂造傢俬）：

單位面積	基本翻新	標準翻新	全屋重裝
280 呎	$28萬 - $32萬	$32萬 - $35萬	$35萬以上
400 呎	$35萬 - $40萬	$40萬 - $45萬	$45萬以上
500 呎+	$45萬 - $50萬	$50萬 - $55萬	$55萬 - $60萬+

💡 費用說明

以上價格已包括清拆舊裝修、重鋪喉管及電線等額外工序。相比一手新居屋，二手居屋裝修費用一般高出 $5萬-$10萬，主要係清拆及翻新隱蔽工程嘅開支。

5 大常見翻新工序

1. 清拆舊裝修

二手居屋裝修第一步就係清拆上手業主嘅舊裝修。包括拆除舊傢俬、地板、瓷磚、廚櫃、浴室設備等。如果間隔牆要改動，亦需要一併拆除。清拆費用視乎範圍：

局部清拆（只拆廚廁）：$8,000 - $15,000
全屋清拆（包括地板瓷磚）：$15,000 - $35,000
廢料清運費：$5,000 - $12,000

2. 重鋪喉管

樓齡超過 15 年嘅居屋，強烈建議更換全屋供水及去水喉管。舊鐵喉容易積聚鐵銹及水垢，影響水質同水壓。更換為銅喉或 PPR 喉管可確保未來 20-30 年使用無憂。

全屋換銅喉（供水）：$12,000 - $20,000
全屋換 PVC 喉（去水）：$8,000 - $15,000
如需移位加駁：額外 $5,000 - $10,000

3. 重做防水

舊居屋嘅浴室及廚房防水層多數已經老化失效。重做防水工程包括剷除舊防水層、重新塗刷防水物料（一般要塗兩至三層），之後再進行蓄水測試確認無滲漏，最後再鋪上新瓷磚。

浴室防水（連鋪磚）：$15,000 - $25,000
廚房防水（連鋪磚）：$10,000 - $18,000
露台防水：$5,000 - $10,000

4. 更換電掣位

舊居屋通常只有極少電掣位，而現代家庭需要大量插座（手機充電、電腦、空氣清新機、智能家居設備等）。建議每間房最少設 4-6 個插座，客飯廳最少 8-10 個。

增加 10-20 個電掣位：$8,000 - $18,000
更換配電箱（DB Box）：$3,000 - $5,000
全屋重新拉線：$15,000 - $25,000

5. 全屋批盪油漆

舊裝修拆除後，牆身通常會留下坑洞、裂紋及不平整嘅表面。需要先進行批盪（灰水批盪2-3次）令牆身平滑，再塗底油及面油（建議至少兩遍面油）。選擇具防霉功能嘅油漆尤其重要，香港氣候潮濕，無防霉油漆好快就會出現黑點。

全屋批盪（280-400呎）：$8,000 - $15,000
全屋油漆（底油+面油兩遍）：$12,000 - $22,000
推薦油漆品牌：立邦（Nippon）、多樂士（Dulux）防霉系列