居屋按揭全攻略 2026｜綠表白表分別、免壓測條件、供款計算
買居屋係唔少香港人上車的第一步，但按揭申請過程同私樓有好大分別。綠表同白表的按揭條件唔同、壓力測試要求唔同、甚至首期比例都唔一樣。本文將為你全面拆解2026年居屋按揭的所有細節，幫你做好財務規劃。
居屋按揭基本知識
居屋按揭同私樓按揭最大的分別，在於政府擔保。房委會為合資格的居屋單位提供30年的按揭還款保證（由首次出售日期起計）。在保證期內，銀行可以免除壓力測試，而且毋須購買按揭保險，大大降低了入場門檻。
居屋按揭的最高貸款額取決於你的申請身份（綠表或白表）以及單位是否在政府擔保期內。一般而言：
- 綠表：最高可借樓價 95%，即首期只需 5%
- 白表：最高可借樓價 90%，即首期只需 10%
如果單位已過保證期（即首次出售日期起計超過30年），銀行會按照一般私樓標準審批，需要進行壓力測試，按揭成數及年期亦可能較低。
💡 小貼士
2026年新一期居屋的折扣率為評估市值的六折，即買家只需支付市價60%的價格。以一個市值$500萬的單位為例，售價約為$300萬。
綠表 vs 白表按揭分別
綠表和白表買家在按揭條件上有明顯差異，以下表格為你清楚比較：
| 按揭條件 | 綠表 | 白表 |
|---|---|---|
| 最高按揭成數 | 95% | 90% |
| 最低首期 | 樓價的 5% | 樓價的 10% |
| 最長還款年期 | 25年 | 25年 |
| 壓力測試（保證期內） | 免壓測 | 免壓測 |
| 按揭保險 | 毋須購買 | 毋須購買 |
| 申請資格 | 公屋住戶 / 綠置居中籤者 | 非公屋住戶（符合入息上限） |
| 入息上限（一人） | 不設入息上限 | $33,000/月 |
| 入息上限（二人或以上） | 不設入息上限 | $66,000/月 |
| 資產上限（一人） | 不適用 | $92.5萬 |
| 資產上限（二人或以上） | 不適用 | $185萬 |
💡 綠表特別優勢
綠表申請人因為已交還公屋單位，被視為較低風險的借款人。因此銀行願意提供高達95%的按揭成數，首期低至5%。以售價$200萬的單位計算，首期只需$10萬。
免壓測條件解析
壓力測試是銀行審批按揭時的重要關卡。正常情況下，銀行需要確保借款人在利率上升3厘後仍能負擔供款（即月供不超過入息60%）。但居屋在政府30年保證期內，銀行可以豁免壓力測試。
免壓測的具體條件如下：
- 單位仍在30年保證期內（由房委會首次出售日期起計）
- 按揭年期加借款人年齡不超過75歲（部分銀行以80歲計）
- 每月供款不超過入息50%（供款入息比率上限）
- 借款人的信貸紀錄良好（無嚴重拖欠紀錄）
雖然免壓測，但銀行仍會審查你的供款能力。如果每月供款佔入息比例過高，銀行有權拒絕批核。建議將每月供款控制在入息的40%-45%以內，確保生活質素不受太大影響。
供款計算示例
以下為不同樓價和按揭成數的每月供款參考（假設利率為H+1.3%，實際利率約3.625%，還款期25年）：
綠表（95%按揭）
| 樓價 | 首期（5%） | 貸款額（95%） | 月供（3.625%） | 月供（4.125%） |
|---|---|---|---|---|
| $200萬 | $10萬 | $190萬 | $9,663 | $10,147 |
| $250萬 | $12.5萬 | $237.5萬 | $12,079 | $12,683 |
| $300萬 | $15萬 | $285萬 | $14,494 | $15,220 |
白表（90%按揭）
| 樓價 | 首期（10%） | 貸款額（90%） | 月供（3.625%） | 月供（4.125%） |
|---|---|---|---|---|
| $200萬 | $20萬 | $180萬 | $9,154 | $9,613 |
| $250萬 | $25萬 | $225萬 | $11,443 | $12,016 |
| $300萬 | $30萬 | $270萬 | $13,731 | $14,420 |
💡 供款貼士
以上月供金額僅供參考，實際利率會因應市場變化而調整。選用H按（拆息按揭）通常較P按（最優惠利率按揭）便宜，但浮動較大。建議預留每月多$1,000-$2,000的緩衝空間應對利率上升。
2026年按揭利率比較
目前香港居屋按揭主要有兩種利率計劃：
H按（拆息按揭）
以1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，加上銀行的固定利差。2026年主流方案為 H+1.3%，設有封頂利率（Cap Rate）為 P-2.25%（即約4.125%）。
P按（最優惠利率按揭）
以銀行最優惠利率（Prime Rate）為基礎。2026年主流方案為 P-2.25%，大型銀行P為6.375%，實際利率約 4.125%。
| 銀行 | H按方案 | 封頂利率 | 現金回贈 |
|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | H+1.3% | P-2.25%（4.125%） | 0.8%-1.0% |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P-2.25%（4.125%） | 0.8%-1.0% |
| 中銀香港 | H+1.3% | P-2.25%（4.125%） | 0.8%-1.2% |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P-2.25%（4.125%） | 0.8%-1.0% |
| 東亞銀行 | H+1.3% | P-2.25%（4.125%） | 1.0%-1.5% |
各大銀行的居屋按揭利率差距不大，主要分別在於現金回贈比例及審批速度。建議同時向2-3間銀行提交申請，比較最終批核條件。
按揭申請流程
居屋按揭申請流程比私樓簡單，但仍有幾個關鍵步驟需要留意：
Step 1：揀樓（抽籤後）
收到房委會揀樓通知後，按指定日期前往揀樓中心選擇心儀單位。揀樓當日需要即場簽署臨時買賣合約，並繳付樓價5%作為訂金。
Step 2：選擇銀行及提交申請
揀樓後，建議盡快向銀行提交按揭申請。一般需要準備以下文件：
- 房委會批准信（綠表/白表確認信）
- 臨時買賣合約副本
- 身份證明文件（香港身份證）
- 最近3個月入息證明（糧單/銀行月結單）
- 最近年度稅單（如適用）
- 僱傭合約（如適用）
Step 3：銀行批核
銀行收到申請後，一般需要2-4星期完成審批。期間銀行會審查你的入息、信貸紀錄及還款能力。由於居屋有政府擔保，審批過程較私樓簡單，批核成功率亦較高。
Step 4：簽署正式買賣合約
按揭獲批後，你需要在指定日期內簽署正式買賣合約，並繳付餘下訂金（如有）。同時簽署按揭契據及相關法律文件。
Step 5：成交及收樓
在成交日，銀行會將貸款直接發放給房委會。完成所有法律手續後，你便可以正式收鎖匙入伙。整個過程由揀樓到入伙一般需要3-6個月。
💡 申請貼士
建議在揀樓前先做好「預先批核」（Pre-approval），了解自己的借貸能力及可負擔樓價範圍。雖然預先批核不代表最終批核，但可以幫你揀樓時更有信心。
常見問題 FAQ
Q1：自僱人士可以申請居屋按揭嗎？
可以。自僱人士需要提供最近2年的稅單及利得稅報稅表，以證明穩定收入。部分銀行亦會要求提供公司財務報表或銀行月結單作為輔助文件。審批時間可能較受薪人士長。
Q2：需要擔保人嗎？
如果借款人本身的入息足夠應付供款（供款入息比率不超過50%），一般不需要擔保人。但如果入息不足，可以加入同住家庭成員作為擔保人，其入息會被合併計算。注意：擔保人不能是非同住人士。
Q3：居屋按揭可以轉按嗎？
可以。居屋業主在禁售期後（一般為5年），可以向其他銀行申請轉按以獲取更優惠的利率或現金回贈。轉按流程與私樓類似，但需要房委會批准。
Q4：如果供唔起點算？
萬一遇到財務困難無法繼續供款，應盡快與銀行商討。銀行通常會先嘗試協助，例如延長還款期、暫時只還利息等。在政府擔保期內，銀行的損失有政府承擔，因此態度通常較為靈活。最壞情況下，銀行會收回單位並由房委會回購。
Q5：聯名買居屋，按揭點計？
居屋可以由家庭成員聯名購買。按揭申請時，所有業主的入息會被合併計算供款能力。但要注意，聯名業主如日後有一方想退出，需要經房委會批准才可辦理除名手續。
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